admin New York City’nin en büyük kurumsal ev sahipleri, şirketlerin ofis açmak için yaygara kopardığı bir şehirde gelişen ekonomiden ve borç üstüne inşa edilmiş bir endüstrinin ekonomisini canlandıran düşük faiz oranlarından yararlanarak senelerce mükemmel yaşadılar.
O günler bitti. Pandemiden üç yıl sonrasında, Manhattan’daki ofis binalarının katları, ayak izlerini küçülten kiracılar ve evden çalışan çalışanlar tarafınca boşaltıldı.
Şimdi başka bir problem var.
Hızla yükselen faiz oranları, ülkenin en büyüğü ve kent ekonomisinin temel direklerinden kabul edilen New York City ofis piyasasının ciddi risk altında olabileceğine dair endişeleri artırdı. Sektördeki uzmanlara nazaran, bu bir-iki yumruk, kurumsal ev sahiplerinin daha ilkin yaşadıkları her şeyden daha fena olabilir, önde gelen büyük bankalar ve emlak analistleri son haftalarda zayıflayan mülklerin yanı sıra düşen mülk değerleri ve daha yüksek borçlanma maliyetlerinin ihtimalleri artırabileceği mevzusunda uyarıda bulunuyorlar. ulusal düzeyde bir durgunluk ve kent için bir bütçe krizi.
Tüm ticari emlak kredilerinin üçte ikisinden fazlası ufak ve orta ölçekli bankalar tarafınca tutuluyor ve bu durum, ev sahipleri kredilerini ödeyemediği takdirde bölgesel bankaların bir temerrüt dalgasına dayanamayacağı endişesini doğuruyor. Bazı analistler, krizi birçok Amerikan avmsinin yavaş yavaş yaşama veda etmesine benzeterek kent merkezleri için belirsiz bir gelecek öngörüyor.
New York şehrinin en büyük ofis ev sahibi SL Green Realty Corporation, ülkenin en mühim ofis pazarının son olarak anlık görüntüsünde, 2023’ün ilk aylarında mülklerinden daha fazlasının kiracı kaybettiğini ortaya koydu. ofis binalarında, 2020’nin başlangıcında yüzde 95,5 olan alanın yüzde 90,2’si dolu.
Sonuçlar, pandemiden önceki yıllarda ofis inşa etmek, satın almak ve yükseltmek için düşük oranlarda milyarlarca borç alan ve Meta ve Apple benzer biçimde mühim kiracıları şehre çeken şehrin ev sahiplerinin bilançolarının oldukca ötesine uzanıyor.
Devlet Denetleme Bürosu’na nazaran şehirdeki ofis çalışanları, hususi sektörün geri kalanından ortalama yüzde 75 daha çok senelik maaş alıyor ve her gün ofiste bulunmamaları birçok işletmeyi harcamalarından yoksun bırakıyor.
Columbia ve New York Üniversitelerindeki araştırmacılar tarafınca kısa sürede meydana getirilen bir araştırmaya nazaran, New York City ofis binalarının kıymeti gelecek yıllarda 48.75 milyar $ düşebilir ve bu da şehrin yaşamsal bir vergi geliri kaynağını engelleyebilir.
Columbia Üniversitesi işletme okulunda emlak profesörü olan Stijn Van Nieuwerburgh, New York şehrinin uzaktan çalışmanın yol açmış olduğu bir “kentsel kıyamet döngüsü” ile karşı karşıya olduğu mevzusunda uyardı. Mevcut ticari gayrimenkul gerilemesi, 1990’ların başındaki, 11 Eylül saldırılarının arkasından ve 2008 mali krizi sırasındaki dönemler de dahil olmak suretiyle önceki düşüşlerle benzerlikler paylaşıyor olsa da, bu düşüşün yeni bir yönü var: Ofis alanına olan talebin azalması kalıcı görünüyor. söz mevzusu.
Van Nieuwerburgh, “Uzun solukta yüzde 10’a mı yoksa yüzde 20’ye mi yoksa yüzde 30’a mı daha azca ofise ihtiyacımız bulunduğunu tartışabiliriz,” dedi, “sadece sayının sıfırdan büyük olduğu mevzusunda hepimiz aynı fikir.”
Wall Street yatırımcıları, pandemi süresince ofis sektörüne bilhassa negatif baktılar, sadece sektöre ilişkin değerlendirmeleri son aylarda kötüleşti. JPMorgan Chase ve Wells Fargo benzer biçimde büyük bankalar, 2025’in sonuna kadar ödenmesi ihtiyaç duyulan bir yığın ticari kredinin – ülke çapında 1,5 trilyon dolar olduğu tahmin ediliyor – ve şirketlerin bu tarz şeyleri geri ödemekte yada tekrardan finanse etmekte zorlanabileceği mevzusunda giderek daha çok uyarıda bulunuyor.
SL Green ve şehirdeki öteki iki halka açık ofis ev sahibi Vornado Realty Trust ve Empire State Realty Trust’ın hisseleri, pandemi başladığından bu yana en düşük seviyelerine yakın işlem görüyor.
SL Green’in hissesi 2020’nin başından bu yana yüzde 76 düştü. Vornado, 1996’dan beri en düşük seviyesinde işlem görüyor. Empire State Binası’nın sahibi olan Empire State Realty, üstün dereceli düşük seviyesine yakın. Toplu olarak, pandemi başladığından beri piyasa değerlerinin 17 milyar doları silindi.
Bay Van Nieuwerburgh, “Üçü de ofis merkezli, üçü de New York City merkezli,” dedi. “Bunlar boşa harcanan hisse senetleri, ofis hisseleri. Şaşırtıcı.”
Vornado ve Empire State Realty, üç aylık kazançlarını gelecek haftalarda açıklayacak. 2021’in sonunda, Vornado’nun New York City binaları, 2019’un sonundaki yüzde 96,7’den yüzde 90,4’e düştü; Empire State Realty’nin Manhattan’daki binalarında doluluk oranı yüzde 89,8’den yüzde 86’ya düştü.
Dünyanın en büyük ticari gayrimenkul sahibi olan hususi ana para şirketi Blackstone geçen hafta, paydaş temettüleri için kullanılan nakdi temsil eden son olarak dağıtılabilir kazancının ilk çeyrekte bir yıla nazaran yüzde 36 düşüşle 1.25 milyar dolar bulunduğunu bildirdi. evvel.
Cuma günü yöneticiler, firmanın gayrimenkul portföyündeki ofis sektörüne olan maruziyetini büyük seviyede azalttığını söylemiş oldu ve bu mülkler için yaklaşan zorluklar mevzusunda uyarıda bulunmuş oldu. Geçen yıl Blackstone, Manhattan’daki bir ofis binası olan 1740 Broadway’in anahtarlarını borç verenlere iade etti.
Son çeyrekte SL Green, 2020’nin aynı dönemine nazaran ortalama yüzde 28 daha düşük gelir bildirdi, sadece gene de Wall Street beklentilerinin üstünde. Perşembe günü bir kazanç görüşmesinde, firmanın CEO’su Marc Holliday, sanayi hakkında kaygı verici tahminler bulunduğunu söylediği şeyleri eleştirdi.
Bay Holliday, “Ticari emlak sektörü bugünlerde manşetlerin çoğuna hakim görünüyor, kıyamet ve kasvet mesajlarını güçlendiriyor ve piyasada en şiddetli şekilde New York City’de hissedilen aşırı bir kaygı yarattığına inanıyorum” dedi. söz mevzusu. “Aşırı negatif sesler, yavaş fakat istikrarlı bir toparlanmaya işaret eden bazı pozitif işaretleri gölgede bırakıyor.”
Yatırım bankası Piper Sandler’da genel müdür ve kıdemli bir araştırma analisti olan Alexander Goldfarb, SL Green’in beklenenden daha iyi olan kazançlarının, yaklaşan ofis sektörü çöküşüne ilişkin bazı endişeleri hafifletmesi icap ettiğini söylemiş oldu.
Gene de birçok ev sahibi iyileşemeyebilir. Yüksek talep gören yada ülkenin başka yerlerinde mülkleri bulunan Manhattan ofislerine haiz olan daha büyük ev sahipleri toparlanmak için daha iyi bir konumda olabilirken, daha eski, daha azca arzu edilen mülklere haiz oldukca sayıda ufak şirket çok önemli bir baskıyla karşı karşıya kalabilir. Analistlere nazaran, bu senenin ilk aylarında imzalanan ofis kiralamalarının ortalama yüzde 80’i, A Sınıfı olarak malum, pazarın zirvesi kabul edilen binalarda gerçekleşti.
Bay Goldfarb, kabaca 400 milyon fit kareyi kapsayan New York şehrinin ofis pazarında, binaların ortalama üçte ikisinin eskime tehlikesiyle karşı karşıya bulunduğunu, şundan dolayı on senelerdir eski ve kiracılar için büyük seviyede çekici olmadığını söylemiş oldu.
Kiracılar, SL Green’in Grand Central Terminal’in tarafındaki en yeni kulesi One Vanderbilt benzer biçimde, kolaylıklar ve toplu taşıma istasyonlarına yakınlık sunan daha yeni bir alan aradıklarını söylemiş oldu. Bu binadaki kiralar, metrekare başına 200 doların üstünde olan Manhattan’daki en yüksek kiralar içinde.
Bay Goldfarb, “Oranı kazanmaya devam edecekler” dedi.
SL Green ve Vornado’daki yöneticiler, pandeminin başlangıcında hibrit çalışmanın kalıcı enerjisini göz ardı ettikten sonrasında, emek harcama haftasının yakın gelecekte değiştiğini kabul ediyor.
Mesela Vornado, Penn Station mahallesini, Hudson Yards ve Grand Central Terminal çevresindeki komşularına benzer şekilde, şehirdeki en yüksek kiralardan bazılarına hakim olabilecek büyük bir tecim bölgesine dönüştürmeye odaklanmıştı. Sadece firmanın yöneticileri, son aylarda daha yüksek faiz oranlarını gerekçe göstererek bu projeyi askıya almaya karar verdi.
Üç şirket da yeni gelir akışları bulmak için acil etti. Empire State Realty, 2021’in sonlarından bu yana birkaç taşra ofis binasını sattı ve apartman pazarına girerek üç Manhattan binası satın aldı.
Sadece ofis ev sahipleri için süratli düzeltmeler yoktur. Azca kullanılan ofisleri konuta dönüştürmek benzer biçimde çekici bir olasılık, günümüzün faiz oranlarıyla oldukca pahalı ve çoğu zaman yapısal olarak zorlayıcı.
Vornado, Midtown Manhattan’daki Penn İstasyonu yakınında bir kumarhane oluşturmak için teklif vermeyi düşündü. Ek olarak, bir konutun ortalama 240 milyon dolara satılmış olduğu 220 Central Park South’taki lüks apartmanlarının tamamlanmasının arkasından daha çok konut kulesi inşa etmeyi düşünüyor, bu ABD Birleşik Devletleri’nde herhangi bir yerde satılan en pahalı ev.
SL Green ek olarak kumarla ilgileniyor: Times Meydanı’nda yeni bir kumarhane önermek için Caesars Entertainment ile ortaklık kurdu ve New York kent merkezi için yetkilendirilmiş üç kumarhane lisansından biri için öteki gruplarla rekabet etti.
Bay Holliday Perşembe günkü telefon görüşmesinde projenin “her insanın yararına” olacağını söylemiş oldu. “New York’un ne işe yaradığını canlandırmak ve canlandırmak için çok önemli bir katalizör olurdu ve bence dünyanın 1 numaralı en mühim gezim destinasyonu.”
