admin Bir gayrimenkul yatırım fonu kısa sürede iki Los Angeles gökdeleni için 750 milyon dolarlık ipoteği temerrüde düşürdü. Bir hususi ana para şirketi, Chicago’daki Willis Tower’daki yatırımının kıymetini neredeyse üçte bir oranında düşürdü. Ve New York’lu büyük bir ev sahibi, Park Avenue ofis kulesi için kredi ödemek için son zamanı uzatmaya çalışıyor.
Pandeminin işyerlerini boşaltması ve evden emek harcamayı yaygınlaştırması sebebiyle ABD’nin derhal her şehrinde ofis bölgeleri büyük stres altında. Sadece son aylarda kriz, mahalli ekonomilere zarar verebilecek ve emlak yatırımcılarına ve oldukça sayıda bankaya mali darbeler vurabilecek gerilmiş bir aşamaya girdi.
Borç verenler, bilhassa geçen ay iki bankanın batkı etmesinden sonrasında, ofis binası sahiplerine yeni krediler verme mevzusunda giderek daha isteksiz davranıyor.
Şehrin ofis piyasasında büyük bir oyuncu olan ve Federal Biriki Bankası’nın yönetim kurulunda yer edinen New Yorklu bir ev sahibi olan Scott Rechler, “Yeni ofis binası kredileri vermek istemiyorlar şundan dolayı daha çok teşhir istemiyorlar” dedi. New York’un.
Borç vermede geri çekilmenin zamanlaması daha fena olamazdı. Ticari bir emlak veri şirketi olan Trepp’e nazaran, ev sahiplerinin bu yıl ortalama 137 milyar dolarlık ofis ipoteğini ve sonraki dört yıl içinde ortalama yarım trilyon doları tekrardan finanse etmesi gerekiyor. Federal Biriki’in faiz oranlarını yükselterek enflasyonla savaşım etme kampanyası, halen teklif edilen kredilerin maliyetini de mühim seviyede artırdı.
Bankaların borç verme mevzusundaki isteksizliği ve bina sahiplerinin kredi çaresizliği bir soğukluk yarattı. Borç verenler, sadece daha iyi şartlar elde edebilirlerse kredi vermek ve yenilerini yapmak isterler. Pek oldukça ev sahibi geri adım atıyor ve bazıları temerrüde düşmekle tehdit ederek, bankaların ve yatırımcıların bir hacizde daha çok kaybedeceklerine etkili bir halde bahse giriyor.
Borç verenler ve bina sahipleri arasındaki hususi görüşmelerin iyi mi sonuçlanacağı mühim sonuçlar doğurabilir. Temerrütler, bölgesel bankalar üstündeki baskıyı artırabilir ve ekonominin durgunluğa girmesine destek olabilir. Halihazırda baskı altında olan mahalli emlak vergisi geliri düşerek hükümetleri hizmetleri kesmeye yada işçileri işten çıkarmaya zorlayabilir.
Ticari gayrimenkul projelerinin finansmanında uzmanlaşmış New York’taki Madison Realty Capital şirketinden Joshua Zegen, “Gördüğümüz şey, borç verenler ve mal sahipleri arasındaki bu dans” dedi. “Doğru değerin ne işe yaradığını kimse bilmiyor. Kimse bir binayı geri almak istemez” diyen Akın, bina sahiplerinin de yeni ana para koymak istemediğini sözlerine ekledi.
Ofis sektörünün otel ve apartman şeklinde öteki ticari gayrimenkul türlerine nazaran oldukça daha çok stresli bulunduğunu sözlerine ekledi.
Bazı sanayi uzmanları, kafi süre verildiğinde, bina sahipleri ve borç verenlerin tavizler vererek hacizlerden yada emlak vergisi gelirinde büyük bir kayıptan kaçınacağı mevzusunda iyimserler şundan dolayı hepimiz kayıpları en aza indirmek istiyor.
Trepp’te kıdemli bir genel müdür olan Manus Clancy, “Bunu dizgesel riskle sonuçlanacak bir şey olarak görmüyorum” dedi. “Bankaları çökertmeyecek, sadece sorunları olan bazı bankalar görebilirsiniz. Bu pazarda hiçbir şey süratli bir halde çözülemez.”
Ticari binalardaki kredilerin uzatılması yada değiştirilmesi çoğu zaman ev ipoteklerinden daha kolaydır. Müzakereler, bir yada daha çok ticari ipotek ile desteklenen menkul kıymetlere haiz yatırımcılar adına hareket eden banka yöneticileri yada hizmet sağlayıcılar isminde olan uzman finans firmaları tarafınca yürütülür.
Sadece bir anlaşmaya varmak gene de zor olabilir.
Bay Rechler’in şirketi RXR, Manhattan kent merkezindeki 61 Broadway’in satın alımını finanse etmek için kullandığı bir kredinin ödemelerini kısa bir süre ilkin durdurdu. Şirketinin, hisselerinin neredeyse yarısını birkaç yıl ilkin başka bir yatırımcıya sattıktan sonrasında binadaki orijinal yatırımını geri aldığını söylemiş oldu. Borç veren, bir Alman kuruluşu olan Aareal Bank’ın krediyi ve binayı satmayı düşündüğünü de sözlerine ekledi.
“Bu likit olmayan piyasada, o krediyi satabilirler mi? Binayı satabilirler mi?” dedi Bay Rechler. Aareal Bank yorum yapmaktan kaçındı.
Eric Güral, bir çok eski olanlar olmak suretiyle Manhattan’daki birçok ofis binasında hissesi bulunan bir aile şirketi olan GFP Real Estate’in eş CEO’sudur. Union Square’deki bir binaya 30 milyon dolarlık kredi vermek için bir bankayla ortalama yedi aydır devam eden müzakerelere karıştı ve ipotek için yalnız iki ay kaldı.
Güral, “Gelecek yıl faiz oranlarının iyi mi görüneceğini görmek için mevcut bir krediyi bir yıl daha uzatmaya çalışıyorum, bu muhtemelen şimdikinden daha iyi olacak” dedi. “Hibrit emek harcama bankalarda korku yarattı.”
Ticari bir emlak hizmetleri şirketi olan Cushman & Wakefield’e nazaran, birçok işçi haftada minimum birkaç gün ofislerine dönmüş olsa da, ABD ofis alanlarının yüzde 18,6’sı kiralanabilir durumda ve bu oran, 1995’te boş pozisyonları ölçmeye başladığından beri en yüksek oran.
Ticari ipoteklerle desteklenen tahvillere yatırım meydana getiren kamu emeklilik fonları, sigorta şirketleri ve yatırım fonu firmaları da sorunların çözülmesini yada ertelenmesini istiyor. Bir haciz dalgası, menkul kıymetlerinin kıymetini düşürür.
Analistleri en oldukça endişelendiren ipotek kredilerinin bir çok, oldukça fazla boş alan bulunan yada işçilerin ofislere dönme mevzusunda isteksiz olduğu Chicago, Los Angeles, New York, San Francisco ve Washington’daki binaları içeriyor.
Bu şekilde bir mülk, Chicago’daki 108 kattan oluşan Willis Tower’dır – her ikisi de Manhattan’da bulunan One World Trade Center ve Central Park Tower’dan sonrasında ülkenin üçüncü en yüksek binasıdır. Dev hususi ana para şirketi Blackstone, burayı 2015 senesinde ortalama 1,3 milyar dolara satın aldı ve eski adıyla Sears Tower olan 50 senelik binanın yenilenmesi için perakende alanı ve bir çatı terası da dahil olmak suretiyle 500 milyon dolar harcamayı taahhüt etti.
Sadece Aralık ayında binanın en büyük kiracısı olan United Airlines erken fesih tutarı ödedi ve üç katı boşalttı. Bir kredi veri ve araştırma şirketi olan KBRA Analytics’e nazaran, o ay binanın ortalama yüzde 83’ü işgal edildi. Blackstone bu sayılara itiraz ediyor; Bir şirket sözcüsü olan Jeffrey Kauth, “ofis alanının ortalama yüzde 90’ının kiralandığını” söylemiş oldu.
Blackstone kısa bir süre ilkin gayrimenkul fonu yatırımcılarından bazılarına Willis Tower’daki öz ana para yatırımının kıymetini 119 milyon dolar yada yüzde 29 oranında düşürdüğünü bildirdi. finansal data.
Trepp’e nazaran, Mart ayında Blackstone 1,33 milyar dolarlık ipotek için dördüncü bir uzatma aldı ve vade tarihini gelecek yıla erteledi. Kredi şartlarına nazaran, şirket gelecek yıl bir senelik uzatma talebinde bulunabilir.
Blackstone, firmanın gayrimenkul fonlarının yalnızca ortalama yüzde 2’sinin ofis binalarına yatırıldığını söylemiş oldu – on yıl öncesine nazaran oldukça daha düşük.
Ülkedeki en pahalı gayrimenkullerin bulunmuş olduğu sokaklar bile bundan muaf değil.
KBRA Analytics’e nazaran Manhattan’da, Waldorf Astoria’nın karşısındaki bir ofis binası olan 300 Park Avenue’nun sahibi, vadesi Ağustos’ta gelecek olan 485 milyon dolarlık kredi için iki senelik bir uzatma istiyor. Mülk, Tishman Speyer ve birkaç isimsiz yatırımcının da dahil olduğu bir ortak girişime ilişkin.
1955 senesinde inşa edilen 25 kattan oluşan bina, Colgate-Palmolive’in genel merkezidir. Sadece tüketici ürünleri holdingi oradaki varlığını küçültüyor.
Tishman Speyer’in sözcüsü Bud Perrone, “Karşılıklı yarar elde eden bir uzatma üstünde beraber çalışabilmemiz için kredimizin vadesinden oldukça ilkin hususi hizmet sağlayıcıya devredilmesini talep ettik” dedi.
300 Park Avenue kredisini içeren bir tahvil anlaşmasının bazı bölümleri, bazı kiracıların binayı terk etmesi sebebiyle geçen sonbaharda Fitch Ratings tarafınca düşürüldü ve tahvilin daha düşük dereceli bir dilimi şu anda dolar bazında ortalama 85 sentten işlem görüyor.
Ülke genelinde, emlak devi Brookfield Properties’e bağlı bir yatırım fonu, Los Angeles kent merkezindeki Gas Company Tower ve yakındaki bir bina olan 777 Tower için 750 milyon dolarlık krediyi temerrüde düşürdü ve ihtimaller içinde bir haciz yada mülklerin satışına niçin oldu. , fona nazaran.
Brookfield sözcüsü Andrew Brent, e-postayla gönderilen bir açıklamada, mali zorluklar yaşayan ofis binalarının “portföyümüzün oldukça ufak bir yüzdesi” bulunduğunu söylemiş oldu.
Bina sahipleri boş bölgeler ve yüksek faiz oranlarıyla savaşım ederken bile, bazıları mülklerini daha sağlam bir temele oturtmanın bir yolunu buldu.
Manhattan’daki 375 Park Avenue adresindeki Seagram Binasının sahipleri, daha ilkin Wells Fargo tarafınca kullanılan birkaç katı doldurmak için yeni kiracılar bulurken, Mayıs ayında ödenmesi ihtiyaç duyulan bir kredinin 200 milyon $’lık kısmını tekrardan finanse etmek için çalışıyorlar.
Aby J. Rosen ve Michael Fuchs liderliğindeki bir yatırım grubu olan RFR Tüm ortaklık, 38 kattan oluşan binayı 2000 senesinde 379 milyon dolara satın aldı. RFR, çalışanları ofise geri döndürmek için geçen yıl tırmanma duvarı, turşu ve basketbol sahaları ile donatılmış bir yer altı garajında 25 milyon dolarlık bir “oyun alanı” inşa etti. Trepp’e nazaran, son birkaç ayda dört yeni kiracı sözleşme imzaladı.
Tüm boş alana karşın, Bay Rechler’in RXR’si şeklinde bazı ev sahipleri hala yeni kuleler inşa etmek istiyor. RXR, 175 Park Avenue’de ülkenin en yüksek binasını inşa etme planlarıyla aşama kaydediyor.
Kuleye atıfta bulunarak, “Bu, dünyanın daima en iyi ofis pazarlarından kabul edilen ve olacak olan şeyde türünün tek örneği,” dedi.
